Diritto alla provvigione: affare concluso, nesso causale e prova

Regola di base

Il mediatore, definito dall’articolo 1754 del Codice civile, mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato a esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. L’articolo 1755 collega il diritto alla provvigione alla conclusione dell’affare per effetto del suo intervento.

Conclusione dell’affare e rogito non sono sinonimi necessari: conta la nascita di un vincolo giuridico idoneo a consentire l’azione per l’adempimento o il risarcimento. La risposta può cambiare in presenza di condizioni, accordi incompleti o formule che rinviano elementi essenziali.

Il nesso causale si documenta

Non serve che l’attività dell’agente sia l’unica causa, ma deve inserirsi in una sequenza causalmente utile. La prova va costruita durante il lavoro, non dopo la contestazione.

• Incarico e pattuizione economica consegnati alle parti.
• Schede visita, origine dei contatti e identificazione dell’immobile.
• Informazioni rilevanti comunicate e documenti messi a disposizione.
• Proposte, controproposte, accettazioni e prova della loro comunicazione.
• Eventuale continuità tra contatto originario e successiva conclusione.

Obblighi informativi e abilitazione

L’articolo 1759 impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione. Il perimetro dipende da ciò che l’agente conosce o deve conoscere con la diligenza professionale richiesta.

La L. 39/1989 disciplina l’accesso e l’esercizio dell’attività e collega il diritto alla provvigione all’abilitazione prevista dalla disciplina speciale. Impresa, collaboratori e modulistica devono quindi essere verificabili.